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耐震診断の対象住宅は以下の内容になります。

①木造の一戸建で、階数が２以下のもの
②建築基準法が改正された昭和56年5月31日以前に建てられたもの
③在来軸組工法によるもの
④違法建築物でないもの

耐震改修の補助金も市町村によって多少条件が異なりますが、上記の内容はほぼ同一です。

この中で、「違法建築物でないもの」がお施主様にとってよくわからないと思います。
お施主様にとって、自宅がよもや「違法建築物」であると思ってもみないと思いますが、少なからず違法建築物は身近に存在します。

違法建築物とは

違法建築物とは建築基準法や関連法令、条例に違反して建てられた建築物のことです。
建物を建築する際、特定行政庁に建築確認を申請し適法である確認済証を取得して建築し、工事が完了したら完工検査を受け完了検査証を受理します。

違法建築となるケースでは、以下のケースがあります
・確認申請を取得せずに、建築・増築・改築を行ったケース
　　たとえば、カーポートはれっきとした建築物で確認申請が必ず必要ですが、確認申請を取得せずに設置されていたケース等があります。
・検査済証のとおり工事を行わず完了検査を受けていないケース、あるいは完了検査で指摘を受けながら改善していないケース
　　現行では信じられませんが、昔は完工検査を受けていない建物は少なからず存在していました。
・確認申請時に許可を受けた用途とは異なった用途で使用しているケース
　　店舗で申請したが、途中で賃貸居住用スペースとして貸し出ししているケース等

既存不適格とは

既存不適格とは現在の建築基準法上では不適格となってしまう物件ですが、建築当初は適法で建てられた建物のことです。
つまり建築時は法に適合していたが法改正により適合しなくなってしまった建物のことを言います。
また、建築基準法が制定されたのが昭和２５年ですが、それ以前に建てられてた建築物の改修をいくつも行っています。
既存不適格物件は違法建築ではありません。元々基準を守っていたものに対して法改正が後から施工され、規定値をオーバーしてしまったのでその部分に関しては優遇措置がなされています。

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違法建築となる例

違法建築となる例１：建蔽率、容積率オーバー

建築物を建築する地区にとって、建蔽率、容積率が決められています。
建蔽率とは「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」
容積率とは「建築延べ床面積（各階の床面積合計）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」

建蔽率オーバーになるケースとしては、新築後無許可で増築が行われた場合が多いです。
実際に有るケースとして、納屋や車庫を申請せずに設置したケースがよくあります。
カーポートはれっきとした建築物ですが、現状でも確認申請を取らずに建てられているケースが散見されます。

容積率オーバーは実際にはあまり有りませんが、新築時は設置されていなかった部屋を後から設置してオーバーする場合等です。

違法建築となる例２：防火規定違反

防火地区において、隣地境界線、道路中心線から延焼ラインが定められており、延焼ライン内の開口部は防火設備であると定められています。
窓等の防火設備の場合、網入りガラス等が必要となりますが、防火でない普通ガラスが入っている場合等です。

違法建築となる例３：接道、隣地境界違反

隣地境界線あるいは道路境界線を超えて建築は認められていませんが、庇等が境界線をオーバーしているケースです。
又、建築物は法律で道路と定められた幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければいけません。
しかしながら、道路の規定が適用される以前から存在する道路は、特定行政庁の指定で道路と見なして良いとされています。「２項道路」や「みなし道路」とも呼ばれています。
この幅員4メートル未満の道路では、「その中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす」と規定されています。
これは、道路の中心線から2メートルの範囲は、道路の境界線とみなすため、その部分に関しては建築物を建築することができないということを示しています。
注意しなければいけないのは、道路の中心線から2メートルの範囲に、増築・改築等で庇、テラス、風除室等を設けると違反建築物となってしまいます。

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違反建築物の判断や対処方法

建築関連の法規は多岐にわたり、その上各自治体の条例等も有りますので、違反建築物の判断はなかなか難しいものがあります。
その上、既存不適格建築物は、違法建築物ではありませんので、この判断も難しいものです。
耐震改修の補助金申請の認可に時間がかかる理由の一つに、違反建築物で有るかどうかの確認があります。
最終的には管轄の行政の判断になりますが、一般的にはなかなか解りづらいので、不明な点や対処方法の相談がありましたら、是非、当事務所等にご相談下さい。

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